Le Sezioni Unite Civili – con la sentenza n. 9449/2016 della Corte di Cassazione – sono intervenute sul contrasto giurisprudenziale relativo alla ripartizione delle spese in ipotesi di infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal terrazzo, avente funzione di parziale copertura dello stabile, all’immobile situato al piano sottostante, sentenziando che due terzi devono essere poste a carico dell’ente condominiale, mentre il residuo terzo sarà accollato al proprietario, o usuario esclusivo, del terrazzo.
Il caso concerne quello di una proprietaria di un appartamento afferente uno stabile condominiale, conveniva innanzi al Tribunale di Roma il relativo ente, unitamente alla proprietaria del terrazzo sovrastante la propria unità immobiliare, per sentirli condannare al risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni di acqua.
L’attrice asseriva che dette infiltrazioni provenivano dal sovrastante terrazzo, di proprietà esclusiva della condomina convenuta, e che, parzialmente, svolgeva funzione di copertura del medesimo stabile.
Precisava, inoltre, che nel 1999, il Pretore di Roma, adito con ricorso per danno temuto, aveva emesso nei confronti di ambedue i convenuti un provvedimento di condanna solidale all’esecuzione di lavori, come indicati dal C.T.U. in seno al giudizio, fissando il termine di giorni trenta per l’instaurazione della fase di merito.
Il Condominio, costituitosi, contestava la fondatezza di ogni responsabilità a proprio carico, chiedendo la condanna dell’attrice al rimborso dell’importo occorrente per l’esecuzione dei lavori disposti dal Pretore.
La Seconda Sezione civile della Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria del 2014, rimetteva gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite, prospettando l’opportunità di una rivisitazione dell’orientamento già espresso dalle Sezioni Unite nel 1997.
Per la Corte Suprema, a Sezioni unite civili – sentenza n. 9449 del 2016 – colui che gode dell’uso, in via esclusiva, del lastrico solare ovvero della terrazza a livello, al contempo risulta onerato di una responsabilità di custodia dello stesso, così come configurata dall’art. 2051 c.c.
In effetti, in relazione alla copertura dello stabile condominiale, da un lato beneficia dell’utilizzo esclusivo, ma dall’altro risente delle obbligazioni scaturenti dalla relativa titolarità dell’area sulla quale si estende il lastrico solare o la terrazza.
Al contempo, le Sezioni Unite evidenziano che l’ente condominiale risulta comunque tenuto a porre in essere tutti quegli atti di natura conservativa, oltre alle opere di manutenzione straordinaria, sulle parti risultanti comuni ai condomini.
Tra questi, la Corte ricomprende la struttura che si pone a base dell’area relativa al lastrico o alla terrazza, sulla quale la custodia non può essere esercitata nelle stesse forme ipotizzabili per la copertura esterna, configurando, conseguentemente, una responsabilità in capo all’amministratore.
In tutti quei casi ove non sia stata fornita la prova dell’imputazione del danno alla condotta colpevole del proprietario o del titolare di un diritto esclusivo, nella suddivisione delle spese di riparazione o di ricostruzione saranno applicabili i principi enucleati all’art. 1226 c.c: un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo, due terzi a carico dell’ente condominiale.
Avv. Carlo Cavalletti
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