Con la sentenza in commento il Tribunale di Pisa si è pronunciato in una causa relativa ad una richiesta di riduzione di canone invocata da un centro estetico relativamente al periodo di chiusura durante il lockdown
In particolare la controparte, a sostegno dell’opposizione, eccepiva il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria e nel merito che non sussisteva a suo carico alcun inadempimento giacché essa aveva regolarmente pagato tutti i canoni di locazione da giugno 2020 in avanti. Invero, con riguardo ai canoni di locazione e accessori dei mesi interessati dal lockdown – di cui la locatrice chiedeva il pagamento non avendo a suo tempo accolto la proposta di riduzione del canone da essa esponente avanzata così contravvenendo al dovere di buona fede ex art. 1375 c.c. – rilevava come, anche alla luce degli orientamenti giurisprudenziali formatasi in materia, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione della locatrice determinasse una causa di estinzione dell’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione e accessori dei mesi interessati dal lockdown, ovvero, dovendosi ravvisare una impossibilità “parziale” temporanea e valorizzare un utilizzo alternativo “a deposito” dell’immobile, una corrispondente diminuzione dell’importo dei canoni medesimi.
E così la proprietà si rivolgeva allo Studio Legale Cavalletti, nella persona dell’avv. Irene Vannozzi, per richiedere le somme dovute tramite ingiunzione di pagamento rilevando riguardo alla proposta domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la rideterminazione del canone di locazione da giungo 2020 a marzo 202 la inammissibilità della stessa in ragione della previsione di cui all’art. 418 c.p.c. eccependo il difetto di allegazione del fatto costitutivo volto a giustificare il diritto a veder rinegoziato il canone.
Del resto, a decorrere dal 25/5/2020 (data di riapertura pubblicata anche sulla pagina Facebook), in Toscana i centri estetici erano stati regolarmente aperti sino al 15/11/2020, quando, a seguito dell’ordinanza del Ministero della salute del 13 novembre 2020, avevano subito una ulteriore chiusura di durata limitata, e comunque parte opponente non aveva prodotto documentazione contabile a suffragio della richiesta di riduzione del 20% del canone di affitto e a dimostrazione della incapacità di provvedere al pagamento integrale dei canoni di locazione.
Al termine dell’istruttoria il Tribunale di Pisa, compiuta l’attività istruttoria, stabiliva come nel caso di specie secondo quanto emerge dagli atti, per un verso la proprietà non è rimasta indifferente alla situazione venutasi a creare in conseguenza dell’emergenza sanitaria proponendo una sospensione dei canoni da spalmare sulle mensilità successive una volta che le chiusure fossero terminate; e per altro verso parte opponente non ha offerto alcun elemento atto a dimostrare una compressione tale della propria attività da non poter far fronte neppure nel periodo successivo ai canoni pregressi non corrisposti. Del resto, la normativa speciale emanata nel corso della pandemia ha sì previsto l’obbligo della rinegoziazione con l’art. 216 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 ma limitatamente ai contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi prevedendo inoltre la misura e durata di detta riduzione e quindi deliberatamente circoscrivendo, il legislatore, l’obbligo di rinegoziare il canone di locazione alle sole palestre, piscine e impianti sportivi in genere.
Alla luce di tali motivazioni il Tribunale ha disposto la condanna al pagamento dei canoni oltre alle spese legali dell’avv. Irene Vannozzi.
Commento Avv. Carlo Cavalletti
abilitato alla difesa dinanzi alla Corte di Cassazione
Via Fucini, 49 – 56125 Pisa
Via Martiri di Marzabotto, 15 – 56019 Vecchiano (PI)
Tel: 050540471
Fax. 050542616
